Grundstückgewinnsteuer Rechner Basel

Grundsatz der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft wird. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös. Der Steuersatz hängt nicht nur vom erzielten Gewinn ab, sondern auch von der Haltedauer der Liegenschaft. Je länger eine Immobilie im Besitz ist, desto niedriger fällt der Steuersatz aus. Dies soll verhindern, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden.

Im Kanton Basel-Stadt gibt es zwei verschiedene Steuersätze, je nachdem, ob die Liegenschaft selbstgenutzt oder nicht selbstgenutzt war.

Steuersatz für selbstgenutzte Liegenschaften

Für selbstgenutzte Liegenschaften gelten in Basel-Stadt die folgenden Steuersätze:

• Bis 5 Jahre: 30% Steuersatz

• 6 bis 25 Jahre: Der Steuersatz wird jährlich um 0,9% reduziert.

• Ab 25 Jahren: Der Steuersatz liegt bei 12%.

Das bedeutet, dass Besitzer von Immobilien, die sie für ihren eigenen Wohnbedarf genutzt haben und diese nach mehr als 25 Jahren verkaufen, nur noch 12% Steuern auf den Gewinn zahlen müssen.

Steuersatz für nicht selbstgenutzte Liegenschaften

Für nicht selbstgenutzte Liegenschaften (z.B. vermietete Immobilien oder solche, die als Investitionsobjekte gehalten wurden) gelten höhere Steuersätze:

• Bis 5 Jahre: 60% Steuersatz

• 6 bis 15 Jahre: Der Steuersatz wird jährlich um 3,9% reduziert.

• 16 bis 25 Jahre: Der Steuersatz wird jährlich um 0,9% reduziert.

• Ab 25 Jahren: Der Steuersatz liegt auch hier bei 12%.

Die höheren Steuersätze für nicht selbstgenutzte Liegenschaften dienen dazu, den schnellen Weiterverkauf von Immobilien und damit verbundene spekulative Gewinnstrategien zu verhindern. Dennoch gibt es Möglichkeiten, den Steuersatz weiter zu senken.

Berücksichtigung von Investitionen bei der Steuerberechnung

Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird nicht nur der erzielte Gewinn aus dem Verkauf berücksichtigt. Es wird auch geprüft, inwieweit der Verkäufer in die Immobilie investiert hat, um deren Wert zu steigern. Wertvermehrende Aufwendungen (wie größere Renovationen oder Umbauten) können vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden. Diese Investitionen können den steuerpflichtigen Gewinn und damit auch den zu zahlenden Steuerbetrag verringern.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen beispielsweise:

• Umbauten, die den Wohnwert erhöhen (z.B. Anbau eines zusätzlichen Zimmers, Modernisierung der Küche).

• Renovationen, die den Zustand der Immobilie verbessern und deren Marktwert steigern (z.B. neue Fenster, Heizungsmodernisierung).

• Erweiterungen, wie der Ausbau eines Dachbodens oder eine Aufstockung der Liegenschaft.

Keine wertvermehrende Investition

Wichtig zu wissen ist, dass ordentliche Instandhaltungsarbeiten nicht als wertvermehrend gelten. Hierzu zählen beispielsweise:

• Fassadenrenovationen ohne wesentliche Verbesserung der Bausubstanz.

• Malerarbeiten oder das Tapezieren von Räumen.

• Dachsanierungen, die lediglich der Instandhaltung dienen und keine wertsteigernde Wirkung haben.

• Ersatzbeschaffungen für defekte Geräte oder Ausstattungen.

Abzugsfähige Kosten beim Verkauf einer Liegenschaft

Neben den wertvermehrenden Aufwendungen gibt es auch eine Reihe von Verkaufskosten, die vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden können. Diese Kosten beinhalten unter anderem:

• Handänderungssteuern: Diese Steuern werden beim Übertrag der Liegenschaft fällig und können vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen werden.

• Notariats- und Grundbuchgebühren: Auch diese Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess entstehen, können abgezogen werden.

• Maklerprovisionen: Falls ein Makler mit dem Verkauf beauftragt wurde, kann die Provision als abziehbare Kosten berücksichtigt werden.

• Kosten für die Immobilienschätzung: Wenn eine Schätzung des Marktwerts durchgeführt wurde, können diese Kosten ebenfalls abgezogen werden.

• Ausgaben für Verkaufsinserate: Die Kosten für Werbung, z.B. in Zeitungen oder Online-Portalen, können ebenfalls vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden.

Diese Abzüge tragen dazu bei, dass die Steuerlast für den Verkäufer reduziert wird und die Steuer nur auf den tatsächlichen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie entfällt.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

In bestimmten Fällen ist es möglich, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben. Das bedeutet, dass die Steuerzahlung nicht sofort nach dem Verkauf der Immobilie fällig wird, sondern unter bestimmten Bedingungen verzögert werden kann. Solche Aufschübe sind insbesondere in folgenden Fällen möglich:

• Verkauf der Hauptwohnung und Ersatzkauf: Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde und durch eine neue Liegenschaft ersetzt wird, kann die Steuer aufgeschoben werden, wenn der Wert der neuen Immobilie mindestens gleich hoch oder höher ist als der Wert der verkauften Liegenschaft.

• Erbgang oder Erbteilung: Beim Übergang von Immobilien im Rahmen eines Erbgangs oder einer Erbteilung fällt keine Grundstückgewinnsteuer an, solange die Immobilien nicht verkauft werden.

• Güterrechtliche Auseinandersetzungen: Bei einer Scheidung oder einer anderen güterrechtlichen Auseinandersetzung zwischen Ehegatten kann die Steuer ebenfalls aufgeschoben werden, wenn die Liegenschaften im Rahmen der Auseinandersetzung übertragen werden.

• Landumlegungen: Bei Landumlegungen, die zum Ziel haben, landwirtschaftliche Flächen zusammenzulegen oder neu zu organisieren, wird ebenfalls ein Steueraufschub gewährt.

• Unternehmensumstrukturierungen: Im Rahmen von Unternehmensumstrukturierungen, die unter das Fusionsgesetz fallen, kann die Grundstückgewinnsteuer ebenfalls aufgeschoben werden.

Monistisches Besteuerungssystem

Der Kanton Basel-Stadt folgt einem monistischen System bei der Besteuerung von Grundstücksgewinnen. Das bedeutet, dass sowohl Gewinne aus dem Verkauf von Privatvermögen als auch aus dem Verkauf von Geschäftsvermögen der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Der Unterschied zwischen den beiden Kategorien ist hierbei weniger relevant für die Steuerberechnung, da beide Gewinne dem gleichen Steuersatz unterworfen sind. Ziel dieses Systems ist es, alle Arten von Veräußern von Liegenschaften zu besteuern und Spekulationen durch schnelle Käufe und Verkäufe zu unterbinden.

Fazit zur Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Basel-Stadt verfolgt das Ziel, langfristige Immobilienbesitzerschaften zu fördern und spekulative Verkäufe zu erschweren. Sie bietet jedoch auch einige Möglichkeiten zur Steueroptimierung, etwa durch den Abzug von wertvermehrenden Aufwendungen und Verkaufskosten sowie durch den Aufschub der Steuer in bestimmten Fällen. Wer eine Liegenschaft verkaufen möchte, sollte sich daher genau über die Regelungen informieren und prüfen, welche Optionen zur Steuerreduzierung oder zum Steueraufschub bestehen.